打破砂锅问到底：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38、39、40条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定？
2、“地随房走，房地一体”规定下，划拨土地上“房屋买卖合同”是否有别于单纯以国有土地使用权为标的物的“土地使用权转让合同”，是否适用于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定？
3、登记、审批是不是划拨土地上房屋买卖合同的生效条件？未经登记、审批，影响的到底是“债权合同效力”还是“物权变动结果”？
4、划拨土地上房屋买卖合同签订后，谁负有报批义务？怠于履行报批义务的法律后果是什么？
5、终极问题：未经审批，划拨土地上房屋买卖合同到底有效还是无效？
▌原创：张茂荣信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
▌主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
一、最高人民法院内部观点PK（案例1-2）
有效判决：
案例1、年08月22日，李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷再审民事判决书，裁判原文：
首先，《房屋转让协议》并未违反法律、行*法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行*法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行*法规的强制性规定的情形。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
再次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》认定《房屋转让协议》未生效，属适用法律错误，应予以纠正。
最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李佰雄和刘光华的真实意思表示，《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行*划拨用地，详细描述了案涉房屋的流转过程，并约定刘光华积极配合办理过户手续，刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取*府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对李佰雄将造成极大的不公。综上，《房屋转让协议》合法有效。
再审裁判结果：
一、撤销广东省高级人民法院（）粤高法审监民提字第27号民事判决；
二、撤销广东省深圳市中级人民法院（）深中法房再字第35号民事判决；
三、撤销广东省深圳市中级人民法院（）深中法房终字第99号民事判决；
四、维持广东省深圳市南山区人民法院（）深南法民三初字第号民事判决。
无效判决：
案例2、年12月29日，哈尔滨市不锈钢制品厂、李岩房屋买卖合同纠纷再审民事判决书，裁判原文：
关于案涉《房屋买卖协议》是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民*府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行*法规为依据，不得以地方性法规、行*规章为依据”的规定，上述条例属于行*法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民*府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行*法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。原再审判决认定案涉《房屋买卖协议》有效，属于适用法律确有错误。原二审判决认定案涉《房屋买卖协议》无效并驳回李岩的诉讼请求，有事实和法律依据，应予维持。
二、各省高级人民法院观点PK
有效判决14份（案例3-13）：
案例3、北京高法：年08月13日，人民卫生出版社有限公司与新华文轩出版传媒股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批，有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，并未直接规定违反后的行为无效，可见是否经有批准权的人民*府审批并非影响转让房地产的合同效力，而是对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，亦不会侵害国家利益和社会公共利益，因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款应属于管理性强制性规定。本案中，尽管涉案房屋所在土地性质为划拨土地使用权，且人卫社公司与新华文轩公司签订《购房协议》转让涉案房屋尚未经有批准权的人民*府准予转让，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，但《购房协议》并未违反法律、行*法规的效力性强制性规定，故应认定为合法有效。此外，《购房协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
案例4、河北高法：年06月28日，曹煜、刘素芬房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
《房屋买卖协议书》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的规定，依法合法有效，且双方已经于多年前履行完毕。申请人认为该《房屋买卖协议书》无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然申请人与被申请人于年8月8日签订了《房地产转让合同》，但在办理过户过程中，在遵化市国土资源局相关档案显示，涉案房产所涉土地状况为国有划拨。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民*府审批。申请人未经审批要求法院判令被申请人办理土地过户登记手续并缴纳国有土地出让金的请求，原一、二审判决不予支持并无不当。
案例5、河北高法：年03月13日，康立华与尹福满、高华英等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书，裁判原文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，而本案中双方是转让划拨土地上的房地产时将国有划拨土地概括性转让，不能依据此条规定确认双方的房屋买卖合同的效力。
本案诉争房屋修建于年，虽未办理物权登记，即未取得房屋产权证，但康立华、尹福保可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素。本案诉争房屋所占用土地虽与桃城国用97字第号土地使用权证的红线图不符，此事实既不影响双方房屋买卖合同的效力，也不影响尹福保、康立华履行协助办理土地使用权证过户手续的义务。
案例6、河北高法：年06月21日，龙世怀、张代*房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于以划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应经相关*府部门批准等规定，属管理性的规定，而非效力性规定，双方当事人应按照上述规定办理相关报批及缴费手续，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不影响双方《房屋买卖协议》的效力。原审判决确认《房屋买卖协议》合法有效，有事实及法律依据。
案例7、河北高法：年06月19日，叶明、随县安居镇安居居委会房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
关于此契约的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。”由此可见，有关不动产物权转让的合同，*府作为行*主管部门，其仅对其有审批权限的内容进行审查审批，此并非禁止性法律规定，并不影响双方当事人签订合同的效力认定。故而本案中所涉房屋在转让时虽未取得*府审批，但叶明并未改变该土地的使用性质，双方签订的《房屋转让契约》也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定为合同无效的情形。原审判决认定双方签订的《房屋转让契约》合法有效，有法律依据，安居居委会的再审申请事由不能成立。
案例8、河北高法：年05月17日，王建华、王美房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
关于本案《售房合同》的效力问题。因本案所涉房屋的土地使用权类型为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。但上述规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。本案所涉《售房合同》并不存在应当认定无效的情形。王建华关于《售房合同》应认定无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，双方签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行*法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利、履行合同义务。
案例9、浙江高法：年05月15日，医院、曾闽房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因违反法律、行*法规的“强制性规定”而致合同无效的，是指效力性强制性规定。案涉合同为国有划拨用地上的房屋买卖合同，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定。该法第四十条明确，以划拨方式取得土地使用权的房地产，可以缴纳土地使用权出让金办理土地使用权出让手续，或者转让后缴纳转让房地产所获收益中的土地收益，故该法未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产买卖合同在民法上的效力。故，原审认定案涉房屋买卖合同未违反法律、行*法规的效力性强制性规定，属有效合同，适用法律正确。
案例10、黑龙江高法：年05月12日，黑龙江天马再就业职业技能培训学校与西林钢铁集团有限公司房屋买卖合同纠纷的民事裁定书，裁判原文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民*府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
依据上述规定，涉及国有划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需要办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批。《城市房地产管理法》是基于*府的行*职能制定的管理性法律。本案中汇利达公司转让诉争房产涉及国有划拨土地使用权的转让，既使未报*府相关部门审批，不影响合同的效力。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律行*法规规定应当办理批准、登记手续的依照其规定。《民法通则》第五十五条规定民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实（三）；不违反法律或者社会公共利益。汇利达公司与西林公司具有民事行为能力，且双方意思表示真实，双方《房屋买卖合同》内容不违反法律、行*法规强制性规定，依法应认定有效。天马学校主张转让诉争房地产未经审批《房产买卖协议》无效的主张没有法律依据。
案例11、湖北高法：年06月17日，武汉市武昌区房地产公司、湖北金鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
金鑫公司与武昌区房地产公司于年8月2日签订的《协议书》以及年7月13日签订的《补充协议书》，系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，一审法院确认上述合同为有效，具有事实和法律依据。
案例12、广西高法：年10月16日，再审申请人刘莉与被申请人邓明初房屋买卖合同纠纷一案再审申请民事裁定书，裁判原文：
刘莉再审称本案应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第十一条规定，认定《房屋权转让协议》无效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。该条款只是规定了转让以划拔方式取得土地使用权的房地产应当办理相关的审批手续、缴纳土地使用权出让金，并未规定转让“以划拨方式取得土地使用权的房地产”应当认定无效。而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权的，应当认定合同有效。上述司法解释条文所指向的合同特指“订立合同转让划拨土地使用权”的。而本案中，双方当事人原为夫妻，在夫妻关系存续期间共同取得了讼争房屋的土地使用权并建造了房屋，离婚后，房屋按约定归刘莉所有，但刘莉为了偿还债务，经双方协商订立了《房屋权转让协议》，实为房屋买卖合同，意在转移讼争房屋的所有权而不是转让划拨土地使用权。因此，刘莉以此认为本案合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
案例13、辽宁高法：年12月20日，杨道顺、杨淑娟与上海特莱维护肤品股份有限公司、沈阳屹城房地产开经纪有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书，裁判原文：
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，房地产转让时应报有批准权的人民*府批准。鉴于本案未改变土地使用性质，仍为居住及商业而使用房屋及土地，且案涉房屋所有权已办理完变更手续，故本案原审按合同有效处理并无不当。因国家法律和相关土地*策规定，划拨土地转让后，土地权利性质应为有偿使用。因此，虽然双方协议约定“杨道顺负责将土地证过户至特莱维公司，土地性质划拨”，但该条款因违反法律及*策规定，为无效条款。现双方约定变更后的土地性质为划拨已无法实现，而特莱维公司又要求继续履行合同，因此在办理土地有偿使用手续时，必然发生缴纳土地出让金或租赁费。虽然双方当事人在补充协议中约定了相关手续费用由杨道顺方承担，但并不表明是办理土地使用权转让的费用。根据《中华人民共和国城市房产管理法》第四十条第一款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，因此，有批准权的人民*府准予转让后，特莱维公司应负担该笔费用。
逾期交房、逾期办证、逾期付款、质量缺无效判决6份（案例14-19）：
案例14、黑龙江高法：年11月21日，ＧＡＯｐｅｎｇｘｉａｎｇ、张德云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
GAOpengxiang（高鹏翔）虽未对案涉合同效力提出上诉，但合同效力问题属于人民法院依职权审查的范畴。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”依据法律规定，对于土地、房屋的管理采用“房地一体主义”原则，即所有权人转让房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权应一并处分。本案中，张德云主张其与GAOpengxiang（高鹏翔）签订的案涉两份《认购协议》仅转让案涉两栋房屋，并不对房屋占用范围内的土地使用权进行转让，该抗辩主张并无法律依据。同时，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，转让房地产时应当按照规定进行审批并履行办理土地使用权出让手续等程序。本案中，哈尔滨百姓康年老年公寓土地使用权证书载明，地类（用途）：医卫慈善用地，使用权类型：划拨。案涉土地系以划拨方式取得土地使用权，张德云与GAOpengxiang（高鹏翔）签订的案涉两份《认购协议》，转让案涉房屋时并未按照国务院相关规定，经有批准权的人民*府审批，依据上述法律规定，张德云不具有对案涉土地使用权处分的权利，其与GAOpengxiang（高鹏翔）签订的案涉两份《认购协议》违反了法律、行*法规的强制性规定。同时，依据哈尔滨市松北区民*局出具的《关于哈尔滨市百姓康年老年公寓筹建工作的批复意见》《证明》的内容，老年公寓项目属社会公益性质、非营利性老年福利机构，不能改变用途，只能用于为老服务行业。张德云将案涉两栋房屋转让给GAOpengxiang（高鹏翔）的行为，属于将老年公寓转变为商品房经营，改变了老年公寓的用途，违反了老年公寓的社会公益性质，损害了社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）（五）项的规定，案涉两份《认购协议》因损害社会公共利益及违反法律、行*法规的强制性规定而认定无效。
案例15、江苏高法：年09月30日，南通三九焊接机器制造有限公司与南通三九焊接设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
涉案土地使用权证载明土地使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共*策资源，实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得，但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。综合上述规定，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民*府予以审批，未经批准的，转让合同无效。
本案中，三方协议及买卖合同签订至今已经十余年，机器公司未有证据证明有批准权的人民*府批准对涉案土地的转让，因此，涉案土地不符合转让条件，就该划拨土地上房屋签订的三方协议书及房屋买卖合同亦应为无效。机器公司以三方协议书及房屋买卖合同要求确权并办理过户手续的请求，缺乏法律依据。
案例16、江苏高法：年05月23日，张海与兴化市戴窑搬运站农村房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书，裁判原文：
首先，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条第一款的规定属于管理性规定，而非效力性强制规定。其次，双方签订的房屋买卖协议的标的为划拨土地及其地上建筑物。年5月1日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第（一）项规定，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人的，经市、县人民*府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物使用权可以转让、出租、抵押。年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案双方当事人签订的房屋买卖协议所涉土地使用权为戴窑搬运站通过划拨方式取得。虽然兴化市交通局作为主管部门同意戴窑搬运站转让案涉房地产，但是兴化市交通局不是国务院规定的有权批准划拨土地转让的部门。即双方签订的房屋买卖协议所涉的划拨土地转让行为，未经有批准权的人民*府审批。第三，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，本案双方签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效合同。
案例17、福建高法：年06月19日，厦门益律饲料有限公司、林丹芳房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
本案被拆迁房屋的土地性质为划拨地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批”以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，原一、二审判决认定双方签订的《房产转让协议》无效是正确的。
案例18、广东高法：年03月11日，广州市盛世酒店有限公司与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行、广州穗和拍卖行有限公司、广州市番禺区畜牧总公司、广州市番禺区畜牧兽医局房屋买卖合同纠纷上诉案，裁判原文：
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权人民*府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”如上所述，春晖大酒店在起诉前仍未能获得有批准权的人民*府批准转让，拍卖转让春晖大酒店的《拍卖成交确认书》、《协议书》应认定为无效。原审法院认定合同无效正确，本院予以维持。
案例19、浙江高法：年02月04日，浙江信达房地产股份有限公司与瑞安市塑料厂企业资产管理小组房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
塑料厂转让厂房及划拨土地使用权是否须事先经有批准权的人民*府批准的问题。国务院年5月19日发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民*府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。”因此，塑料厂可以根据自身经营的情况将其合法拥有的案涉房地产转让。但由于本案涉房产和划拨国有土地使用权的转让，所以，该转让的民事行为应当符合相关房地产转让的法律和法规的规定。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民*府土地行*主管部门同意，报原批准用地的人民*府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行*主管部门同意”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。所以，塑料厂在转让厂房及其土地使用权时，必须事先经有批准权的人民*府批准。但本案双方当事人签订《协议书》时，并未经相关的人民*府批准，直至本案二审之时，也未获得有批准权的人民*府批准。故本案《协议书》应认定无效。上诉人塑料厂资产管理小组主张《协议书》有效的上诉理由不能成立。对于案涉房地产转让未获得有批准权的人民*府批准的责任应由谁承担的问题。根据前述相关法律的规定，划拨土地使用权人如将土地转让的，应报经有批准权的人民*府批准。因此，该报请人民*府批准的义务应当归转让人。
三、广东省各中级人民法院观点PK
有效判决9份（案例20-28）：
案例20、韶关中法：年10月31日，林建、林钦钦房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，裁判原文：
关于划拨土地上的房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，林建、林钦钦与甘永东、吴玉英约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法一并转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系甘永东、吴玉英通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民*府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，双方在签订《房屋买卖合同》后，翁源县人民*府于年7月31日作出翁府〔〕77号文《翁源县人民*府关于同意补办甘永东土地使用权出让手续的批复》，同意甘永东支付土地出让金后办理土地所有权变更手续。只是甘永东、吴玉英后以申请书上的签名并非本人签名，不是本人真实意愿为由申请撤销，翁源县人民*府根据甘永东、吴玉英的申请撤销了上述批复。从上述过程可知，翁源县人民*府同意补办涉案土地使用权出让手续，并未禁止涉案土地的流转。一审法院认定《房屋买卖合同》违反了法律、法规的强制性规定属于无效合同，属于适用法律错误，造成认定基本事实有误。
案例21、惠州中法：年08月30日，曾来娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
刘松年与陈炳签订的涉案房屋买卖合同是否合法有效？根据原审法院查明的事实，本案诉争的买卖房屋的土地使用权性质虽然为“划拨（有偿）”，但诉争的标的物是房屋而非土地使用权，根据地随房走的原则，涉案房屋买卖合同是否合法有效，并未违反我国法律、行*法规的效力性强制性规定，根据我国合同法第五十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。我国《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从该条文内容来看，未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，我国《城市房地产管理法》第四十条属于管理性强制性规定，且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，该规定不适用于本案合同效力的认定。
案例22、深圳中法：年12月25日，深圳市秦良实业有限公司,深圳市赛格地产投资股份有限公司与商品房预售合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
涉案合同签订时，相关法律法规中并无关于划拔土地使用权禁止转让的效力性强制性规定，涉案合同为双方当事人真实意思表示，为有效合同。（一审观点：涉案合同的效力因订立该合同是在年12月22日发生的行为，应当依照当时的法律法规认定其有效；但由于当时的法律法规尚无关于划拨用地补办出让手续的具体规定）
案例23、茂名中法：年09月28日，卢梅芳、陈思颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
（根据《关于规范我市土地交易行为有关通知》茂府（）7号第三条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。抵押房地产时，应当按照有关规定，报市、县人民*府土地管理部门和房产部门审批，未经批准的不得抵押、转让。据此，划拨土地上房屋转移，需按以上规定报*府审批后，并办理土地使用权出让手续后才能办理过户。为规范我市不动产登记工作，切实保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，结合我市实际情况，我局已就不动产登记工作中遇到的普遍性问题，向市*府提出《关于不动产统一登记有关问题的处理意见》报*府审批后，逐步解决相关问题。”一审法院多次向茂名市国土资源局了解市*府的审批进展，茂名市国土资源局告知一审法院年2月7日广东省国土资源厅已发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知（征求意见稿）》，需等待广东省国土资源厅的正式文件出台后，茂名市*府才会出台相关*策解决不动产登记历史遗留问题。）
本案房屋的产权过户手续因茂名市自年5月30日起正式实施不动产统一登记*策，将“房地分离”登记变更为“房地合一”不动产统一登记，因涉及划拨土地问题，案涉房屋暂时未能办理过户。由于双方在签订合同前未能预料该办证障碍，导致卢梅芳、陈思颖、陈某获得房屋转让款的时间相应延迟，在李金凤、崔伟泉不同意解除合同的情况，应对卢梅芳、陈思颖、陈某延迟获得房屋转让款作相应的补偿。
案例24、河源中法：年12月06日，杨冠华、*仕辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行*法规的强制性规定，应确认有效。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。案涉土地使用权类型为划拨，根据上述法律规定，可以通过报请审批并补缴土地出让金等方式转让房地产。此外，《房屋转让协议》还约定办理房屋的相关手续由杨冠华负责。现杨冠华并无证据证明有关行*机关不准案涉房屋转让，故杨冠华请求确认《房屋转让协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
案例25、湛江中法：年06月23日，吴文如、莫惠英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条以及第十一条针对的是以转让划拨土地使用权为合同标的的情形，土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。而根据本案的实际情况，吴文如、吴印壮在年11月21日签订《土地使用权兼房屋所有权转让协议》，约定吴文如将涉案土地的使用权以及地上建筑物的所有权转让给吴印壮，双方签订的协议并非单纯以转让土地使用权为合同标的，此种情况与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规定的情形有所区别，涉案协议的效力认定不应受上述规范的调整。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该条款要求土地使用权人与受让方在转让房地产时需履行向人民*府报批的程序，但并未对转让划拨土地上建筑物的行为作出禁止性规定，亦未否定该转让行为的效力。吴文如与吴印壮签订转让划拨土地使用权及该土地上建筑物所有权的协议，尽管未向相关部门申请报批，但并不影响合同的效力。双方自愿签订协议后，吴印壮开始使用涉案土地及房产，未损害社会公共利益，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的导致合同无效的情形。综上所述，吴文如、莫惠英上诉主张涉案土地属划拨性质，在未经人民*府批准的情况之下不得转让、涉案合同应认定为无效的理由不能成立，本院不予认可。原审法院认定《土地使用权兼房屋所有权转让协议》及《土地使用权兼房屋所有权转让补充协议》有效，本院予以维持。
案例26、云浮中法：年12月03日，罗道、冯冰、罗明棠与李龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（年1月1日起施行）第三十九规定了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时需办理的手续，并没有规定转让划拨土地的行为无效，故罗道、冯冰、罗明棠上诉认为违反上述法律规定而认为合同无效的理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条不是上述司法解释规定的效力性规定，故上诉人认为违反上述行*法规的规定而认为合同无效的理由不成立，本院不予采纳。至于上诉人认为合同违反《城市房地产转让管理规定》第十一条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定而无效的意见，《中华人民共和国合同法》规定，只有违反法律、行*法规的禁止性规定，合同才无效，因《城市房地产转让管理规定》、《划拨土地使用权管理暂行办法》均为部委规章，不是法律及行*法规，故上诉人该上诉理由也不成立，本院不予采纳。综上，李坚与罗道、冯冰签订的《有偿转让楼房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行*法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应履行合同约定的义。
案例27、梅州中法：年05月09日，林康寿与*宏、温清云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
本案涉案房地产位于梅州市梅县区南口镇荷泗，属于城镇范围，并不属于城市规划区范围内，因此并不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。根据梅州市梅县区国土资源局的答复，以划拨方式取得土地使用权的，如双方自愿履行，在缴交了相关税费后，双方可以凭税票和土地使用证等证件到当地国土资源所办理转让手续，因此转让并未损害国家和社会公共利益。......故，可以认定双方签订的合同系双方在自愿、平等的基础上签订，并未违反相关的法律、法规，应当认定为合法有效。
案例28、河源中法：年04月07日，段国良与*秀旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
段国良与*秀旺签订的《关于房屋产权转让的合同》约定转让的标的房地产，事实上也是房地产，不是单纯转让土地使用权。原审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定正确。因《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》是针对涉及国有土地使用权合同纠纷案件等问题的规定，不是针对转让房地产纠纷案件等问题的规定，因此段国良上诉认为应当适用《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》的规定没有事实依据。约定转让的房地产所包含的土地使用权签订合同时虽是划拨土地，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此规定，法律不但不禁止以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，相反是明确规定可以转让。因此，段国良认为*秀旺未经批准转让划拨性质的房屋的行为违反了法律的强制性规定，双方签订的合同无效，依据不充分，理由不成立，本院不予采纳。
无效判决8份（案例29-36）
案例29、东莞中法：年11月25日，东莞市达鑫实业发展有限公司、李雄春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
关于合同效力的问题。因本案是房屋买卖合同纠纷，达鑫公司有无房地产开发、销售资质及对案涉房屋是否具有所有权，并不影响合同本身的效力，原审法院据此认定合同无效不当，本院对该理由予以纠正。......达鑫公司在转让案涉土地使用权时，未报有批准权的人民*府审批，亦未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，双方亦未提交证据证明在起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，故根据前述规定，达鑫公司与李雄春签订的《达鑫创富中心楼宇买卖认购书》无效。李雄春要求继续履行《达鑫创富中心楼宇买卖认购书》并要求达鑫公司协助办理房产产权转移登记手续，于法无据，本院不予支持。
案例30、揭阳中法：年11月20日，曾晓川与江松耀房屋买卖合同纠纷一案二审判决书，裁判原文：
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。鉴于江松耀在一审、二审期间均未能提供有批准权的人民*府审批同意转让的手续，故江松耀与曾晓川签订的房屋买卖合同因违反国家法律、行*法规强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应确认为无效合同。
案例31、韶关中法：年10月18日，广东远光电缆实业有限公司、詹义标房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
远大公司在未经有批准权的人民*府审批的情况下，并不具有转让划拨土地上房产的权利。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条涉及土地用途管制的事项属于效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行*法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，以及参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十条：“转让划拨建设用地上的房屋，*府部门同意交纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的，视为有批准权的人民*府同意转让。”的意见，远大公司未经有批准权的人民*府同意转让划拨建设用地上的房屋，其与詹义标于年7月6日签订的两份《产权转让协议》应认定为无效合同。故，一审法院认定上述两份《产权转让协议》有效，属于适用法律错误，本院予以纠正。
案例32、深圳中法：年07月13日，王佳珣与郭世海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
根据当事人提交的证据，涉案房屋系*产房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，*事用地由县级以上人民*府依法批准划拨。第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。涉案的房屋买卖合同未履行法定的审批程序，应认定无效。
案例33、佛山中法：年03月27日，胡庆根、严顺锋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
在本案中，虽然双方约定转让的是房屋所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，涉案房屋所在的土地亦属于双方转让的标的物。因涉案房屋所在的土地为划拨土地，双方就转让涉案房屋及其所在的划拨土地使用权签订《房屋买卖合同》《补充协议》时，并未经有批准权的顺德区人民*府批准，至本案起诉前仍未获批，根据上述规定，《房屋买卖合同》《补充协议》为无效合同。
案例34、年10月26日，潮州中院：罗世权、陈丽芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
根据查明的案件事实，本案《购房合同》至一审起诉前，尚未报经有批准权的人民*府批准，也没有补交土地出让金或上缴土地收益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”至本案诉讼时，双方当事人均未能向一审法院提交涉案划拨土地使用权出让手续的相关证据，因此一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决本案《购房合同》无效，并无不当。罗世权、陈丽芳主张合同有效的理由不能成立，本院不予支持。
案例35、珠海中法：年04月05日，吕佩英、胡金莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
涉案房屋用地为划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民*府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”以及珠海市国土资源局高栏港分局复函显示，本案中划拨土地上房屋转让必须报珠海市*府批准方能进入公开市场交易，但是根据查明的事实，吕佩英与胡金莲并未办理相应审批手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，案涉《房地产买卖合同》未在起诉前经过行*主管部门批准，因此应当认定为无效。涉案房屋所处土地为划拨用地，房屋转让势必涉及土地转让事宜，因此上述规范划拨土地转让法律规定应当适用本案处理，一审法院认为该条司法解释不适用于本案，认定事实错误，本院予以纠正。
案例36、梅州中法：年08月11日，彭贵泉与温伟崇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，裁判原文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。由于涉案房屋的土地权类型为划拨，对涉案房屋的转让，除在经合法审批准予转让后，还应由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金。本案的房屋转让中，出卖人温伟崇除签订合同外并未办理过任何（审批）手续，彭贵泉对此虽不认可并抗辩称涉案房屋存在已经合法审批准予转让的可能，但并未提供依据证实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行*法规的强制性规定”的规定，尽管温伟崇与彭贵泉之间签订的合同意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反法律强制性规定，在诉讼期间也未显示有补办有关批准手续和土地出让手续，故原审认定彭贵泉与温伟崇就涉案房屋签订的《房地产买卖合约书》属无效合同符合法律规定。
四、九民纪要
《全国法院民商事审判工作会议纪要》：
30.合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行*法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行*管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。
人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观*策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、*品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行*管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
37.法律、行*法规规定某类合同应当办理批准手续生效的，如商业银行法、证券法、保险法等法律规定购买商业银行、证券公司、保险公司5%以上股权须经相关主管部门批准，依据《合同法》第44条第2款的规定，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。实践中的一个突出问题是，把未生效合同认定为无效合同，或者虽认定为未生效，却按无效合同处理。无效合同从本质上来说是欠缺合同的有效要件，或者具有合同无效的法定事由，自始不发生法律效力。而未生效合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更，但因欠缺法律、行*法规规定或当事人约定的特别生效条件，在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。
38.须经行*机关批准生效的合同，对报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定的，该约定独立生效。一方因另一方不履行报批义务，请求解除合同并请求其承担合同约定的相应违约责任的，人民法院依法予以支持。
39.须经行*机关批准生效的合同，一方请求另一方履行合同主要权利义务的，人民法院应当向其释明，将诉讼请求变更为请求履行报批义务。一方变更诉讼请求的，人民法院依法予以支持；经释明后当事人拒绝变更的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其另行提起诉讼。
40.人民法院判决一方履行报批义务后，该当事人拒绝履行，经人民法院强制执行仍未履行，对方请求其承担合同违约责任的，人民法院依法予以支持。一方依据判决履行报批义务，行*机关予以批准，合同发生完全的法律效力，其请求对方履行合同的，人民法院依法予以支持；行*机关没有批准，合同不具有法律上的可履行性，一方请求解除合同的，人民法院依法予以支持。
五、高频法条
1、《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》
第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第38条：下列房地产，不得转让:
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
......
（六）未依法登记领取权属证书的；
......
第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*府审批。有批准权的人民*府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民*府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第24条：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第44条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第45条：符合下列条件的，经市、县人民*府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民*府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第11条：土地使用权人未经有批准权的人民*府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民*府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
4、《中华人民共和国合同法》
第52条：有下列情形之一的，合同无效：......（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行*法规的强制性规定。
5、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第14条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
6、《中华人民共和国物权法》
第9条第1款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
绿本房，原业主不配合，如何注销产证？信荣说：司法实践不统一，认可合同有效的观点！
1、通过以上案例可以看出，就未经批准划拨土地上房屋买卖合同的效力，即便在司法裁判文书网公示的最高人民法院案例，也存在完全相反的裁判观点，而全国各省市法院判决也是形成两种截然相反的观点！（为力求全面、客观，笔者撰写本文检索了数百案例，几乎看完了所有相关案例）
2、有效论的核心理由是：1）“债权、物权相分离”，即“物权变动的原因行为与结果行为相分离”原则，法律依据为《物权法》第15条“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定；2）《城市房地产管理法》第38、39、40条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条均属于管理性强制性规定，与合同效力无关；3）有别于单纯以国有土地使用权为标的物的“土地使用权转让合同”，不适用于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定；
3、无效论的核心理由则：1）回避了“债权、物权相分离”原则；2）《城市房地产管理法》第38、39、40条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条均属于效力性强制性规定，违反者无效；3）“地随房走，房地一体”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定同样适用划拨土地上房屋买卖合同纠纷；
4、个人观点：完全认同有效论，理由一方面是前述有效判决说的——登记、审批是发生物权变动的过户要求，未经登记、审批导致的结果是无法完成物权变动，物权变动与否与债权合同无关；另一方面，房地产转让合同是登记、审批的起因、原因行为，如果作为原因行为的认定买卖合同直接认定无效，则登记、审批便失去了合法依据；第三是转让方为登记、审批的义务人，《九民纪要》已明确登记、审批是需要登记、审批合同的履行内容，义务人因不能履行该登记、审批义务，导致合同目的不能实现的，对方有权解除合同追究其违约责任（笔者不认同《九民纪要》所述“合同未生效”的观点，未生效如何又能解约索赔？）
5、就广东省范围内来说，虽然上述案例中也不乏广东高法、各地中法认定合同无效的案例，最高人民法院认定合同有效的案例1恰恰是发生在广东省深圳市南山区，并历经一审有效、二审无效、检察院抗诉、再审未生效，检察院再抗诉、省高法提审未生效、最高人民法院提审有效，撤销广东高法提审、深圳中法再审、深圳中法二审，维持了深圳市南山区人民法院合同有效，以此判决，只要是打到广东高法应该会统一认定合同有效！
6、法律提醒：鉴于目前司法实践中裁判观点不统一，为规避诉讼风险，建议划拨土地上房屋买卖合同对登记、审批的报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定，如此，比照《九民纪要》可以确保合同不至于被认定无效。