谈及广州老城区，很多人会不约而同想起越秀，这里作为广州*治、科技、教育、文化中心、广府文化的发源地，凝聚了广州太多荣光。
但两千余年悠悠岁月并不能阻挡时间的流逝，越秀也不可避免容颜老去：城市界面老旧，街道逼厄、人口老龄化严重。
幸好越秀汇聚了广州最优质的教育资源，这使得不少购房者不忍割舍，但越秀新盘奇缺，今年上半年，只新批了0.2万㎡的新房，简直一房难求。安家何其不易。
在被赋予“老城市新活力创新发展示范区”的历史使命后，越秀焕新的脚步加快，新盘开始不断涌现。
今年，越秀有不少新盘解渴市场。
其中就有广州城投领越壹号、万科荣华里公馆、深圳海维广九大马路、先烈南路23号地块商住楼项目四大新盘。
如何抉择，成为困扰不少购房者的所在。派队今天就来谈谈这四个盘。
四个盘虽然都在越秀，但在区位上依然有差别的。
区位最好的要数广州城投领越壹号，该盘位于越秀南路，是广州城投年3月拿下的越秀南AD地块，作为当时的地王项目，至今仍热议不已。
它属于北京路文商旅融合发展示范区的范围内，同时临近沿江路创新金融集聚带，该区域推动普惠金融、绿色金融、科技金融、商贸金融等金融业态向高端高质高新发展，打造都会创新金融服务枢纽。
先烈南路商住楼项目位于先烈南路与执信南路交汇处，处于东风路总部经济产业带，项目正对面就是医院。该项目所处地块属于越秀区AD规划单元，原本是作为商业用地建设，但在年中调整了控规，土地性质变成了居住用地。建设单位为广州保隆房地产开发有限公司，这是一家成立于年的小微企业，隶属于潮州市岭海集团。先烈南项目是保隆房地产的首个地产项目。
而深圳海维广九大马路项目位于广九大马路与白云路交汇处，即以前的即烂尾20年的白云路邮*综合楼。临近沿江路创新金融集聚带。
万科荣华里公馆位于永胜街东侧，东濠涌高架旁，区位上相较前两者逊色，属于万科亿广信资产包其中一个项目，既不在北京路文商旅融合发展示范区的范围内，也不临近沿江路创新金融集聚带。
从体量看，四个项目都不大。
广州城投领越壹号占地.7㎡，计容建面㎡，容积率高达5.8，将建4栋21-23高层住宅，配有个停车位，规划有㎡老年之家和1所㎡幼儿园，㎡居民健身场所、㎡文化室等。
广州城投领越壹号效果图
先烈南路项目是去年更改区域控规后产生的供应，占地面积㎡，仅规划有3栋30层住宅，体量仅次于广州城投领越壹号，容积率比较高8.02。
整个项目为裙楼设计，东侧2栋塔楼相连，与西侧的塔楼间距约15米。
项目是一个商住一体的住宅，1-2层可能为底商或公建配套，3层为商业，4层规划商业和办公楼。小区入口与办公入口中间隔着车库入口，业主和在办公楼上班的人有可能碰撞。
万科荣华里公馆体量也不大，占地面积只有㎡，容积率6.05，相当于半个标准足球场（面积为㎡）。
规划只有一栋35层高的单体楼以及3层地下室，项目1-3层为少年宫。4层为回迁房，6层及以上为住宅。地下三层为车库，有个车位，车位比接近1:1。
四个盘中，体量最小要数深圳海维广九大马路项目，占地只有㎡，容积率高达14.4，也是一栋单体楼，29层高，其中1-3层以及4层的部分空间均是派出所和邮*所；而4-9层则是商业用途，10层为架空层和上人屋面。11-29层为一般住宅。
值得一提的是，该盘还自带回迁房，拿地时规定需回迁总建筑面积.㎡，其中住宅.2㎡，非住宅.㎡。
总体而言，广州城投领越壹号较为纯粹，而先烈南路项目、万科荣华里公馆和深圳海维广九大马路项目是单体楼，混合业态，既有商业，也有一定数量的回迁房，居住体验会比较差。
广州城投领越壹号距离地铁六号线团一大广场站直线距离约米，是四个项目中离地铁站最近的项目。
先烈南项目距离地铁五、六号线交汇站区庄站约米，项目楼下就有公交车站，交通确实有一定优势，但是先烈南路双向六车道，噪音、灰尘是免不了的。
万科荣华里公馆距离农讲所地铁站会近些，大概米左右，步行时间12分钟。深圳海维广九大马路项目离地铁六号线团一大广场站距离米，步行大概5分钟。
广州城投领越壹号工程目前处于打地基的状态。
广州城投领越壹号施工现场
如果就自身而言，它的进度其实并不快，去年就动工了，进度缓慢可能是周边保护性文物太多。先烈南项目位处于斜坡之上，整体具备高度差，目前还处于前期挖坑阶段，多台施工器械正在土地施工。
先烈南项目施工现场
万科荣华里公馆还在土方开挖阶段，完成后就是基坑施工，深圳海维广九大马路项目也于近日开工建设。
万科荣华里公馆施工现场
深圳海维广九大马路项目施工现场
据派队打听到的消息，广州城投领越壹号有望今年入市，而万科荣华里公馆、深圳海维广九大马路项目入市的可能性会相对小一点。
四个盘面积不大，除了广州城投领越壹号规划有一所幼儿园外，其它三盘没有自建教育配套，不过幸好越秀教育资源优越，地段范围内的小学都很好。根据年越秀教育局招生*策，先烈南路23号对口的小学就是建设六马路小学。
而建设六马路小学的对口中学，也是众多家长心动的学府。包括执信中学本部、广州市第十七中学、广东实验中学、广州市第二中学、广大附中等学校。不过，是否能入读，还要以教育局当年招生*策为准。
而荣华里公馆就在永胜街东侧，紧邻荣华南，周边一公里氛围内的小学有中山三路小学、红火炬小学、清水濠小学等，而这些小学对口的中学也是实力相当的学校。
按越秀年越秀区公办小学招生地段一览，荣华里公馆大概率入读红火炬小学，而广州城投领越壹号、深圳海维广九大马路项目也可能入读永曜北小学（最终划分地段，要以教育局当年招生*策为准）。
派队查了一下，红火炬小学、永曜北小学均为“市一级学校”。
四个盘的城市界面都差不多。
荣华里公馆三面密集旧楼环绕，看着会有点压抑，周边环境一般，楼距较小，居住环境非常拥挤。
此外，该盘距离东濠涌高架旁只有几米之隔，难免有噪音影响，虽有半封闭的隔音板，但感觉作用不大，车辆是不分昼夜的高速行驶，入夜后噪音会更加明显。
荣华里公馆
灰尘问题也不能忽视，特别是面对高架桥的单位，估计是不能开窗，对于灰尘过敏人士、小孩和老人会有更大影响。与项目一条东濠涌之隔有一个垃圾站。
深圳海维广九大马路项目也一样，周边环境也较为老旧，离周边的房子近，且临近大马路，噪音影响在所难免。
深圳海维广九大马路项目
相对而言，广州城投领越壹号周边环境以老旧房屋为主，部分建筑有些破败。
广州城投领越壹号周边环境
先烈南项目旁边除了有老旧的房子和部分商业之外，一条小马路之隔就是邓荫南墓园，而且附近还有多个大大小小的墓园，部分中高层户型应该会与墓园对望，而正对面医院，就是不知道大家医院包围的居住环境，有人觉得是风水宝地，有的会忌讳。
广州城投领越壹号产品主要有92㎡、㎡户型和主力-㎡户型，货量大概套商品住宅。
其中A-2、A-3栋共套，A-1栋共97套。
A-1#五梯五户，做到专梯入户。四房户型，主卧还带有独立的卫生间和储物间，可以灵活运改造成书房或者衣帽间。
三房的户型，竖厅设计，均带有一个主套。
A-2#、A-3#则是四梯四户，意味着项目能做到专梯入户。
派队打听到，该盘总共有8个户型，可以看下下面两个放大的户型图。
最小的户型是建筑面积约88㎡的三房，传统竖厅设计。
约88㎡三房户型图
建筑面积约91㎡的户型，双阳台设计，户型方正实用。
建面约91㎡三房户型图
先烈南整个项目是裙楼设计，规划3栋住宅楼，地上30层高。至于户型图还没流出。
万科荣华里公馆2梯4户设计，户型主要以㎡-㎡三四房为主，层高约3.1米，总户数大概户。
深圳海维广九大马路项目近日也出了批前规划。
3梯4户，共有A、B、C、D四类户型，均为常见的竖厅设计。项目外立面采用了不规则的圆面设计，意味着户型上也有影响，部分空间较为紧凑。产品也不多，大概套左右。
以A户型为例，单边靠马路，估计会有噪音影响，户型设计了2个套间，双门入户带入户花园。
广州城投领越壹号原先出让时就是地王，成交楼面价6.45万/㎡，这个记录至今无人打破，这意味着售价不会便宜。
周边的一手房价售价已破9万/㎡，二手住宅超5万/㎡，目前该盘的吹风价13万/㎡。先烈南项目同地段来看，与淘金半山豪庭比较相似，都属于地段较好，产品次之的项目。项目周边，目前一手项目有四季奕居、淘金半山豪庭等，售价均超过9万+/㎡。
万科荣华里公馆周边的老房子比较多，多数楼龄在20年以上，而荣华南社区楼龄更是超过30年，中介挂牌均价在3.8万-5万/㎡。
而东华西路小区、建雅台、德*中路小区等，挂牌均价在5-7万/㎡。东鸣轩、康丽居、金宝怡庭、豪贤苑二手报价在5万-8万/㎡。
深圳海维广九大马路项目当时拿地楼面价元/㎡，由于容积率高，估计售价会较广州城投领越壹号低不少。
附近的富力宜居（楼龄接近20年）成交价5.5万-6万/㎡左右，未来售价大概卖多少，大家可以预测一下。
1、万科荣华里公馆属于广信资产包，多少存在产权缩水问题，而深圳海维广九大马路项目属于烂尾20年的项目，产权意味着缩水了20年。
2、四个盘由于靠近马路，都不可避免受到噪音的影响，其中，万科荣华里公馆紧邻东濠涌高架旁，车流量大，噪音影响会较其他两个盘要大。
3、城市界面四盘都差不多，周边都是旧楼围绕，通风采光都会收到影响，先烈南医院包围，万科荣华里公馆有三面给旧房围绕，深圳海维广九大马路项目也有两面被围绕，相对而言，广州城投领越壹号会好一点。
4、售价方面，广州城投领越壹号会比较高，毕竟当时单价就突破了6万/㎡，但居住氛围较为纯粹；先烈南项目是商住一体，但学位优胜；万科荣华里公馆、深圳海维广九大马路项目由于是单体楼，业态混搭，居住舒适度会受到影响，尤其是深圳海维广九大马路项目容积率高达14.4，舒适度更会大打折扣，这也决定了其定价不会太高。
5、从区位交通、体量及产品上，广州城投领越壹号相比其他三盘，优势较为明显，但售价应该是最高的，在能力承受范围内，可以优先考虑。
